„Magazyn” o dowolnej innej nazwie
Bez krajowych wymogów, a nawet wskazówek, miasta są na własną rękę, co zrobić z rozwijającym się przemysłem logistycznym. Kilka, takich jak Howell, w New Jersey, podejmują trudny krok tworzenia definicji w swoich rozporządzeniach dotyczących zagospodarowania przestrzennego dla tych obiektów, aby je regulować. Inni rozszerzają swoje strefy przemysłowe, aby zrobić miejsce dla nich, utrwalając niesprawiedliwości środowiskowe zapisane w ich lokalnych kodach strefowych. Ale większość, jak mówią eksperci, nie robi nic, pozwalając na budowę tych mega-magazynów w oparciu o przestarzałe lub nieodpowiednie kody strefowe, które nie uwzględniają wpływu nowych obiektów e-commerce na środowisko.
We Fresno, cofając się do definicji „lekkiego” użytkowania gruntów
W South Central Fresno, społeczności położonej w środku kalifornijskiej Doliny San Joaquin, mieszkańcy odkryli, że zostali pozbawieni własnych domów wiele lat po tym, jak to się stało. Pojawiła się w 2017 roku, gdy kilku sąsiadów szukało zgody na przebudowę kuchni i Sprzedaż domów i dowiedziało się, że miasto po cichu zrehabilitowało swoje rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym i zaklasyfikowało obszar jako ciężką dzielnicę przemysłową.
W tym samym roku Burmistrz Fresno powitał Centrum logistyczne Amazon o powierzchni 855 000 stóp kwadratowych. Podobnie jak po przeciwnej stronie kraju, w Red Hook, behemoth został zatwierdzony jako magazyn, co w tym przypadku wymagało skąpego Państwowego przeglądu środowiskowego, aby spełnić wymagania dotyczące jakości powietrza. W 2018 roku konglomerat kosmetyczny Ulta wybudował kolejny obiekt o powierzchni 670 000 stóp kwadratowych, zaledwie milę w dół drogi.
Podczas gdy mieszkańcy nie dysponowali miejską infrastrukturą wodną, zamiast tego polegali na przydomowych studniach, nowe magazyny obok były w stanie wpompować wodę pitną i kanalizacyjną. Ponadto niektóre z największych obiektów mogą zostać wepchnięte do nowego typu dzielnicy strefowej, która ma działać jako bufor między dzielnicą a ciężkim obszarem przemysłowym miasta. W jaki sposób, zdaniem mieszkańców, obiekt o powierzchni prawie 1 mln stóp kwadratowych można uznać za” lekkie ” użytkowanie gruntów?
Podobnie jak w Red Hook, odpowiedź częściowo ukrywała się w kodzie strefowym Fresno. Podejmując decyzje o zagospodarowaniu przestrzennym, miasto patrzy na to, co dzieje się wewnątrz i na zewnątrz budynków, aby zdecydować o ich wpływie na środowisko. Rodzaje magazynów są określane przez rodzaje produktów, które przechowują-chemikalia i minerały, urządzenia przemysłowe, samochody, pasze, Drewno, towary handlowe. Magazyny, które przechowują towary sprzedawane „za pośrednictwem zamówień internetowych”, należą do tej samej kategorii we Fresno, co magazyny, które przechowują artykuły sprzątające i restauracyjne, pomimo znacznie większego ruchu, który generują.
„Wielu decydentów zminimalizowało, a nawet trywializowało obawy dotyczące wpływu jakości powietrza na ludzi, aby uzasadnić posuwanie się naprzód z propozycjami rozwoju” – powiedział Ashley Werner, kierujący prawnikiem w lokalnej organizacji non-profit Leadership Counsel for Justice and Accountability. To ślad cząstek stałych i benzenu, które ciężkie ciężarówki zostawiają w powietrzu, smog i pył w domach, światło rozlewające się w środku przez całą noc.
Otoczone przez trzy autostrady stanowe, 180, 41 i 99, sąsiedztwo otrzymuje już więcej 2,5 mikrometra zanieczyszczenia pyłem zawieszonym niż 97 procent hrabstw stanu, według kalifornijskiej Agencji Ochrony Środowiska. „Kiedy spojrzysz na efekty kumulacyjne, jest to tak samo wpływowe, jak ciężka rzeźnia” – powiedział Saunders, który pracuje w community engagement at Leadership Counsel.
Katie Taylor mieszka naprzeciwko centrum logistycznego Amazon. Ciężarówki nieustannie wstrząsają jej domem, ich silniki dudnią przez wszystkie godziny dnia i nocy, czasami tak głośno”, że brzmi to, jakby ktoś pukał do moich drzwi”, napisała w liście do Rady Miasta. Światła po drugiej stronie ulicy są wystarczająco jasne, aby zakłócić jej sen, a ciągłe miganie na światłach spowodowało, że jej córka, która ma zespół Downa i autyzm, jest szczególnie zaniepokojona.
Dla Yesenii López López, która przybyła do Fresno 15 lat temu z Meksyku, najgorszą rzeczą w budynkach jest dodatkowy ruch. „Wcześniej było ciszej, jak życie na farmie” – powiedziała. „Teraz są ludzie i samochody cały czas.”Zanim Ulta zbudowała swój obiekt, który López López widzi ze swojego domu, nigdy nie brała udziału w wypadku samochodowym w swojej okolicy. W zeszłym roku dwa razy została potrącona przez samochody, wyjeżdżając do pracy przed świtem.
W 2020 roku rozpoczęto budowę Centrum Logistycznego Amazon o powierzchni 1,4 miliona stóp kwadratowych wzdłuż autostrady Interstate 4 w Deltona na Florydzie. (Zdjęcie Paul Hennessy / NurPhoto via Getty Images; przedruk dzięki uprzejmości Grist)
Nieustanny przepływ pojazdów uszkodził również popękane i zakurzone ulice społeczności, a dzielnica straciła jedyną przestrzeń rekreacyjną: nieutwardzony pas biegnący wzdłuż ulicy, gdzie pojawiają się ostatnie kilometry obiektów. – Chodziliśmy z sąsiadami, starszymi-powiedział López. „Panie z mężami chodziły na ćwiczenia, spacerowaliśmy lub jeździliśmy na rowerach. Nie możemy już tam iść.”
W 2019 r. Adwokaci i mieszkańcy wstrzymali powstanie parku przemysłowego o powierzchni 2 milionów stóp kwadratowych z siedmioma ogromnymi magazynami obok obiektu Amazon. Ale deweloperzy się nie poddali, a inna firma złożyła wniosek o budowę obiektu o powierzchni 420 000 stóp kwadratowych w celu rozbudowy centrum Amazon.
Około dwóch tuzinów mieszkańców, niektórzy z nich reprezentowani przez doradców przywódczych, naciskali na wysłuchanie w procesie planowania. Po dwóch miesiącach rozmów mieszkańcy zawarli umowę z deweloperami i miastem, wymagając brukowanych chodników, bezpiecznych przejść dla pieszych i do $10,000 dolarów dla każdej dotkniętej rodziny, aby mogli podwójnie zabezpieczyć swoje okna, zainstalować systemy filtrowania powietrza i „zasadniczo wzmocnić swoje domy w dowolny sposób, gdy masz ciężkie ciężarówki przejeżdżające mniej niż 30 stóp przed tobą”, powiedział Saunders.
Mieszkańcom i rzecznikom udało się również przekonać miasto do ponownej oceny nowelizacji Kodeksu zagospodarowania przestrzennego z 2014 roku. Zgodnie z wnioskiem domy i kilka budynków sakralnych powróci do klasyfikacji jako mieszkalnych i użyteczności publicznej. Ale nawet jeśli zostanie to zaakceptowane, ludzie w południowo-centralnym Fresno pozostaną otoczeni działkami przemysłowymi.
To indywidualne podejście pozostawiło zwolenników społeczności i aktywistów wyczerpanych, powiedział Werner. Zamiast tego kwestionują przegląd środowiskowy nowego rozporządzenia o zagospodarowaniu przestrzennym miasta, w którym nie analizowano wpływu nowych centrów realizacji na środowisko. Dla Wernera dokładna definicja obiektów e-commerce w Kodeksie strefowym Fresno jest bezużyteczna, jeśli miasto nie adresujes „większy obraz”: jak poprzez zagospodarowanie przestrzenne miasta i powiaty rutynowo kierują szkodliwe użytkowanie gruntów do społeczności kolorowych bez ich ochrony. Obecnie 97 000 ludzi mieszkających w centralnej, Południowo — Wschodniej i południowo-zachodniej części Fresno-obszarów o najniższych dochodach i największej gęstości aktywności przemysłowej-to 67% Latynosi, 23% Czarni i Azjaci razem wzięci, a tylko 8% biali. Natomiast ponad połowa mieszkańców zamożnych obszarów Fresno jest biała. Komisja Planowania Fresno nie odpowiedziała na prośbę Grista o komentarz.
„Bez względu na trend rozwoju gospodarczego jest w tym czasie, najbardziej wpływowych szkodliwych zastosowań zawsze iść do tych dzielnic,” Werner powiedział. „To nie tylko fakt natury. To celowe. I to z założenia.”Rozwiązanie musi być ukierunkowane na podstawowe uprzedzenia i być kompleksowe, powiedziała.
Jedno z miast Północnej Kalifornii zamyka lukę w zagospodarowaniu przestrzennym
100 mil na północ od Fresno, mała społeczność Północnej Kalifornii o nazwie Morgan Hill może mieć rozwiązanie.
Plotki pojawiły się po raz pierwszy na Nextdoor, hiperlokalnej platformie społecznościowej dla sąsiadów. W maju 2019 roku użytkownik opublikował zdjęcie lotnicze granic miasta Morgan Hill z Komunikatem: „pilny alarm!!! Okropny projekt w drodze!”The post następnie wyjaśnił, że deweloper o nazwie Trammell Crow planował zbudować 1,1-million stóp kwadratowych „Park technologiczny”, który, według wszystkich kont, wyglądał jak centrum dystrybucji e-commerce.
Budynek miał stanąć 55 stóp wysokości, mieć 199 doków do załadunku i rozładunku towarów oraz 752 miejsca parkingowe dla pracowników. Strona zostałaby umieszczona w pobliżu szkoły średniej, społeczności mieszkalnej Seniorów i ośrodka zdrowia. Niewielka grupa mieszkańców zebrała się jako Morgan Hill Responsible Growth Coalition, czyli Mhrgc. Przez miesiące rozdawali ulotki, wysyłali e-maile i chodzili od drzwi do drzwi, aby poinformować społeczność o projekcie. Do października setki zaniepokojonych mieszkańców pojawiło się na osobistym spotkaniu komisji planowania miasta, gdzie deweloperzy prezentowali swoje projekty.
W centrum dyskusji znalazła się przyjęta w 2018 r.definicja miejskiego kodu zagospodarowania przestrzennego magazynu. „Jest bardzo szeroki. To bardzo niejasne. To umożliwia wiele interpretacji, ” Jennifer Carman, który pracuje w dziale planowania, powiedział 13 minut do spotkania. Następnie, patrząc bezpośrednio na komisarzy, wyjaśniła: „nasze rozporządzenie o zagospodarowaniu przestrzennym nie określa obecnie centrum realizacji. Czy powinno być regulowane inaczej niż magazyn i dystrybucja i czy powinno być zakazane?”
Przez prawie trzy godziny dziesiątki osób wypowiadało się przed komisją przeciwko projektowi. W kolejnych miesiącach ciśnienie wciąż rosło. W październiku 2020 r. Rada Miasta Morgan Hill zatwierdziła poprawkę przedstawioną przez Komisję Planowania, która zawierała nowe definicje centrów realizacji i węzłów paczkowych.
Stacja rowerowa stoi w pobliżu Mission Bay Kids Park w Morgan Hill w Kalifornii w 2019 roku. (Zdjęcie Josie Norris / San Francisco Chronicle via Getty Images; przedruk dzięki uprzejmości Grist)
Rada określiła centrum realizacji jako budynek o minimalnym o powierzchni 100,00 stóp kwadratowych, wysokości 24 stóp i miejscu, w którym produkty e-commerce są przechowywane i dystrybuowane do konsumentów lub za pośrednictwem Centrum paczek, ostatni krok w sieci dystrybucji e — commerce-lub tak zwanych obiektów ostatniej mili. Nie tylko zdefiniowali nowe sposoby użytkowania gruntów-skutecznie zakazali centrów logistycznych w Morgan Hill. Członkowie Rady kontynuowali współpracę z Morgan Hill Responsible Growth Coalition, a w kwietniu 2021 r.wprowadzili jeszcze bardziej rygorystyczne definicje: zakazujące budynków o powierzchni większej niż 75 000 stóp kwadratowych; 34-metrowe sufity ponad 25 procent budynku; i więcej niż jedno wysokie drzwi na 25 000 stóp kwadratowych.
Bliżej Nowego Jorku kilka gmin próbuje wprowadzić podobne zmiany dotyczące luk w zagospodarowaniu przestrzennym. Howell, Rada Miejska New Jersey niedawno zatwierdziła rozporządzenie, które oddziela magazyny-zdefiniowane jako „obiekty zaangażowane w krótko-i długoterminowe przechowywanie materiałów sypkich i produktów … i dystrybuowane luzem z niewielkim lub żadnym przepakowaniem materiału, repurposing, lub rozstanie” – i centrów realizacji, miejsca, które otrzymują, przechowywać, oddzielać, i dystrybuować produkty do indywidualnych konsumentów.
Eksperci twierdzą jednak, że choć zmiana definicji jest niezbędna do naprawienia nierówności w kodach strefowych, to nie jest to Srebrna kula. Takie zmiany nie zajmą się zanieczyszczeniem, którego społeczności już doświadczają z istniejących obiektów e-commerce i innych zanieczyszczających branż w pobliżu ich dzielnic. Wskazują one na Inland Empire, obszar obejmujący hrabstwa Riverside i San Bernardino w pobliżu portu w Los Angeles, gdzie magazyny e-commerce przybyły 20 lat temu.
W maju ubiegłego roku okręg zarządzania jakością powietrza South Coast w Kalifornii zatwierdził pierwsze przepisy w kraju regulujące pośrednie źródła zanieczyszczeń — ciężarówki i samochody-generowane przez gigantyczne obiekty magazynowe. Przepisy wymagają, aby magazyny i centra logistyczne o powierzchni większej niż 100,000 stóp kwadratowych — obejmujące około obiektów 3,000 w południowej Kalifornii — zgłaszały swój wpływ zanieczyszczenia do dzielnicy powietrznej, która następnie ocenia wpływ każdego obiektu. Te firmy, które uzyskują wysokie wyniki, mogą następnie wybrać z listy opcji łagodzących, aby poprawić swoje oceny, takich jak elektryfikacja części swojej floty lub instalowanie paneli słonecznych. Jeśli nie chcą przestrzegać lub nie mogą osiągnąć zera, mogą zapłacić opłatę, która pomoże oczyścić społeczności.
Bautista z NYC-EJA powiedział, że wiele społeczności pierwszej linii nie sprzeciwia się wszelkiej działalności przemysłowej, ponieważ pewien poziom utrzymuje niskie ceny nieruchomości — chroniąc dzielnice przed dalszą gentryfikacją. W Red Hook jest to szczególnie pilne. 10 lat temu Superstorm Sandy całkowicie zmienił wygląd dzielnicy. Gdy długoletni mieszkańcy, którzy nie byli w stanie naprawić swoich domów, przybywali zamożniejsi ludzie, podnosząc ceny mieszkań. Deweloperzy zaczęli zwracać uwagę, przewidując podobny los jak inne dzielnice nadbrzeżne na Brooklynie. Red Hook wkrótce stał się jednym z najdroższych obszarów Brooklynu do zakupu nowej nieruchomości.
Thaddeus Pawłowski, urbanista i ekspert ds. odporności na Uniwersytecie Columbia, powiedział podczas dyskusji panelowej na temat rozrastania się obiektów e-commerce w okolicy.
Bautista marzy o robotach robotniczych, by zbudować zwycięstwoturbiny d potrzebne do jednego z największych projektów morskich farm wiatrowych w kraju, zaplanowanego Dla Long Island Sound. Ale kryzys w centrum dystrybucyjnym pokazał mu, że wzrost trzeba robić ostrożnie. Jest to jeden z powodów, dla których NYC-EJA, Earthjustice, członek Zgromadzenia Miejskiego Marcela Mitaynes i oddolne organizacje UPROSE i Point CDC rozpoczęły koalicję wzywającą miasto do włączenia definicji obiektów przewozowych ostatniej mili do kodu strefowego w oparciu o rozmiar i liczbę przejazdów pojazdów dziennie.
„Chcielibyśmy zobaczyć definicję lub specjalną kategorię stworzoną dla urządzeń e-commerce, która pozwoliłaby na specjalne zezwolenia, publiczny przegląd i / lub dodatkowe łagodzenie”, powiedział Disa, z Earthjustice. Idealnie byłoby, gdyby poprawka określała obiekty transportu ciężarowego na ostatnim kilometrze w oparciu o rozmiar i liczbę przejazdów pojazdów dziennie, umożliwiając organom regulacyjnym i społecznościom pełne zrozumienie skutków.
Rebecca Weintraub, rzecznik nowojorskiego Departamentu Planowania Miasta, powiedziała Gristowi, że Departament współpracuje obecnie z kilkoma agencjami miejskimi, w tym departamentami transportu i zdrowia, „aby lepiej zrozumieć, gdzie znajdują się centra dystrybucji e-commerce, a nawet gromadzą się, i ich wpływ na zdrowie okolicznych dzielnic.”Nie określiła, czy w mieście są plany rewizji przepisów zagospodarowania przestrzennego.
Bautista pamięta, jak to było dorastać w Red Hook w latach 70. i 80. bankructwo miasta pozostawiło remont systemu kanalizacyjnego dzielnicy niedokończony na miesiące. Budynek w jego bloku spadł z braku konserwacji, zabijając mężczyznę i jego córkę. W następnych dziesięcioleciach Bautista stał na czele walk, starając się utrzymać elektrownie i inną działalność przemysłową z dala od społeczności. Red Hook ostatecznie wygrał decydującą walkę z stacją przeładunkową odpadów położoną obok jednego z największych parków w okolicy.
Dziś w tym samym miejscu powstaje Centrum logistyczne Amazon o powierzchni 311 796 stóp kwadratowych. Dla Bautisty ta rzeczywistość jest słodko-gorzka.
„Wiesz, nie wygrałem tej walki tylko po to, żeby Amazon, Ikea czy inne firmy mogły budować magazyny” – powiedział.