Kenmore idzie do przodu z kompleksowym planem i brakującymi zmianami w mieszkaniach środkowych
Grupa nowych kamienic w Kenmore. (Autor: Urbanista)
Kenmore rusza z częścią swojej kompleksowej aktualizacji planu na 2024 rok, która będzie wyglądać na rok 2044. Oczekuje się, że pakiet proponowanych zmian w polityce dotyczącej użytkowania gruntów, mieszkalnictwa i infrastruktury kapitałowej zostanie zweryfikowany przez Radę Miasta latem i może zostać przyjęty jesienią tego roku. Jednocześnie miasto przyjmuje pakiet brakujących zmian w Kodeksie mieszkaniowym, które mogłyby pozwolić na budowę w mieście większej liczby dupleksów i tripleksów.
Oczekuje się, że do 2044 R.Kenmore wzrośnie o 3070 mieszkań i 3200 miejsc pracy. Jednak śródokresowa Kontrola horyzontu planowania do 2035 r. wykazała, że Kenmore nie nadąża za oczekiwanym wzrostem, osiągając do 2018 r.jedynie 67% nowych mieszkań (1 120 mieszkań) i -73% nowych miejsc pracy (-1 050 miejsc pracy).
Wieloletnie restrykcyjne przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego miasta, które sprzyjają jednorodzinnym mieszkaniom wolnostojącym i praktycznie nic innego nie jest bardzo prawdopodobnym czynnikiem przyczyniającym się do tego; ograniczone zasoby mieszkaniowe przesunęły średni koszt mieszkań w mieście ponad milion dolarów. W Kenmore, około 80% powierzchni miasta składa się z gruntów jednorodzinnych i publicznych/otwartych przestrzeni, podczas gdy wielorodzinne (około 5%), komercyjne (około 3%) i przemysłowe (około 1,5%) stanowią bardzo małe udziały.
W ostatnich latach firma Kenmore poczyniła pewne postępy w reformowaniu przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego. Miasto skromnie zliberalizowało przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego w 2020 r., aby zachęcić do większej liczby dodatkowych jednostek mieszkalnych (szczególnie wolnostojących jednostek mieszkalnych) w rozległych obszarach jednorodzinnych w mieście.
Jeśli chodzi o zaktualizowaną politykę kompleksowego planu, Kenmore proponuje kilka interesujących pomysłów w następujących obszarach:
- Zwiększenie możliwości handlowych poprzez skierowanie miasta do rozważenia i wsparcia:
- Małe, sąsiedzkie komercyjne zastosowania, które zaspokajają codzienne potrzeby mieszkańców i znajdują się w odległości spaceru lub jazdy na rowerze od domów;
- Małe komercyjne zastosowania przeznaczone dla pieszych w sąsiedztwie szlaków, które specjalnie służą potrzebom użytkowników szlaków; oraz
- Home-based firm jako sposób na utrzymanie miejsc pracy bliżej domu.
- Dodanie specjalnych obszarów do intensywnego rozwoju obszarów miejskich, w tym:
- Lakepointe (duża działka nad jeziorem Washington i przylegająca do rzeki Sammamish) jako mieszana, zorientowana na pieszych dzielnica z niedrogimi mieszkaniami. Priorytety polityki obejmują standardy projektowania, strategie zrównoważonego rozwoju, Minimalne parkingi powierzchniowe, publiczny dostęp do dróg wodnych i otwartej przestrzeni, połączenia rowerowe z Centrum Kenmore I szlakiem Burke-Gilman oraz połączenia tranzytowe.
- Glacier Northwest (duży teren w pobliżu rzeki Sammamish i przy NE 175th Street) jako dzielnica o mieszanym przeznaczeniu, zorientowana na pieszych z niedrogimi mieszkaniami. Priorytety polityczne są w dużej mierze takie same jak w przypadku Lakepointe.
- Polityka mieszkaniowa, że miasto naciska na obejmują wezwania do większej liczby praw najemców, tanich mieszkań i gęstości mieszkalnych w niektórych przypadkach. Polityka wzywa do:
- Wdrożenie zabezpieczeń najemców, które zwiększają stabilność mieszkania, takich jak ogłoszenia o podwyższeniu czynszu i just cause eviction requirements;
- W centrum miasta, włączenie wymagań dotyczących tanich mieszkań iN inwestycje mieszkaniowe o wyższej gęstości;
- W ramach rezones, które zwiększają możliwości rozwoju, uwzględnienie wymagań przystępności;
- Umożliwienie bardziej zróżnicowanych mieszkań, w szczególności dupleksów i tripleksów (brak obudowy Środkowej) w obszarach mieszkalnych o niskiej gęstości w odległości ćwierć mili od głównych korytarzy tranzytowych;
- Koncentracja możliwości rozwoju zorientowanych na transport w Kenmore Park-and-Ride SR 522 o wysokiej gęstości i przystępnych cenach; oraz
- Rozważenie zmian w wymogach regulacyjnych w celu wspierania mieszkań o niskich i średnich dochodach, takich jak zmniejszone mandaty za parkowanie, innowacje w Kodeksie budowlanym, rozszerzenie Programu zwolnienia z podatku wielorodzinnego (Mfte) oraz działania zmniejszające koszty rozwoju.
Gruba czarna linia otacza obszar, który Kenmore chce wyznaczyć jako ośrodek wzrostu w całym kraju. Pojedynczy obszar wykluty pokazuje przyszły obszar rozwoju Lakepointe, a podwójny obszar wykluty pokazuje obszar Północno-Zachodni lodowca. (Źródło: City of Kenmore)
Ponadto Kenmore planuje kontynuować wyznaczenie centrum miasta jako „Countywide Growth Center”, co podniesie jego znaczenie w hrabstwie King i radzie regionalnej Puget Sound (PSRC). Przyjęte ramy przez PSRC, pozwala hrabstwom rozpoznać Countywide ośrodków wzrostu, jeśli obszar spełnia pewne kryteria kwalifikowalności, takie jak osiągnięcie minimalnej istniejącej gęstości wymagań mieszkaniowych i pracy, planowanie wyższych gęstości, i wspieranie ich z opcji transportu multimodalnego. Countywide Growth Center ma objąć znaczną część centrum miasta Kenmore, ale będzie wymagało zgody hrabstwa King i oznaczenia mapy przez PSRC.
Proponowane kompleksowe zmiany planu, jednak są ostrożne w stosunku do wzrostu i wyraźnie wzywają do ” przyrostowego podejścia do rozszerzania możliwości mieszkaniowych średniej gęstości w mieście.”Pracownicy wycofali się również z propozycji przedłużenia Szlaku rurociągu Tolt o około 1000 stóp przez Swamp Creek w związku z kilkoma problemami społeczności związanymi z ograniczonym wpływem terenów podmokłych. Bez rozszerzenia ludzie chodzący, toczący się i jeżdżący na rowerze muszą zboczyć o milę, aby dotrzeć do szlaku wąskimi, niebezpiecznymi uliczkami — niektóre bez chodników i zero ścieżek rowerowych.
Kenmore proponuje brakujące zmiany w mieszkaniach środkowych
Więc co dokładnie jest w proponowanej brakującej zmianie Kodeksu Mieszkaniowego? Oto lista rozważanych zmian.
| Zmiana Standardu Rozwoju | Proponowane Rozporządzenie |
| Definicja”mieszkania wielorodzinnego” | Wyjaśnia, że obejmuje to ” dupleksy „(dwa mieszkania w strukturze mieszkalnej) i ” tripleksy „(trzy mieszkania w strukturze mieszkalnej), które nie są kamienicami, ale usuwają „mieszkania ” i”kamienice” |
| Definicja”Kamienica” | Wyjaśnia, że jest to rząd dwóch lub więcej podobnych dołączonych jednostek mieszkalnych, z których każda jednostka jest niezależna |
| Strefa R-6 | Dodaje nową sekcję, że strefa R-6 pozwala na pojedyncze jednostki mieszkalne wolnostojące, a w niektórych obszarach dupleksy i trypleksy |
| Kamienice gdy wolno | Zmienia przepisy, że kamienice mogą być dopuszczone poprzez wiążące splan ite przy uzyskiwaniu warunkowego pozwolenia na użytkowanie |
| Dupleksy i tripleksy, gdy jest to dozwolone | Dodaje, że dupleksy i tripleksy są dozwolone tylko w strefach R-6, gdy znajdują się w odległości ćwierć mili od częstego transportu, ale tylko na partiach, które znajdują się w całości w takim obszarze (patrz mapa poniżej) i spełniają określone rozmiary partii |
| Granice gęstości | Od 22 do 24 jednostek mieszkalnych na akr w przypadku dwupoziomowych mieszkań i od 26 do 29 jednostek mieszkalnych na akr w przypadku trzypoziomowych mieszkań (kamienice są ograniczone do 1 do 9 jednostek mieszkalnych na akr, w zależności od strefy) |
| Minimalne wymagania dotyczące wielkości partii | Dupleksy Side-by-side: 50 stóp szerokości i 100 stóp głębokości; ułożone dupleksy: 40 stóp szerokości i 100 stóp głębokości; i potrójne: 50 stóp szerokości i 100 stóp głębokości |
| Ograniczenia wysokości | 30 stóp (lub 2,5 piętra), ale nie więcej niż 24 stopy do okapu dla dupleksów i tripleksów |
| Granice wymiarów budynku | Ogólnie rzecz biorąc, maksymalne szerokości elewacji w zakresie od 22 stóp do 50 stóp, w zależności od rodzaju zastosowania i szerokości partii, oraz maksymalne długości elewacji w zakresie od 40 stóp do 60 stóp, w zależności od rodzaju zastosowania i głębokości partii |
| Standardy projektowania | Budynki dwupoziomowe i trzypoziomowe zorientowane w kierunku ulicy, preferowane wejścia do jednostek mieszkalnych zorientowanych na ulicę, preferowane wejścia do garażu, które mają być umieszczone z dala od ulicy, i ograniczenia parkingu powierzchniowego z preferencjami ekranowania i ukrywania |
| Parkingi i podjazdy | W przypadku dwupoziomowych i potrójnych wymagane jest 0,75 miejsca parkingowe na jednostkę mieszkalną, a podjazdy muszą mieć co najmniej 35 stóp długości od ulicy do garażu i 20 stóp długości do parkingów i 10 do 12 Stóp szerokości |
Należy pamiętać, że kamienice są już dozwolone w strefach R-1, R-4 i R-6, ale tylko na partiach w podziale lub krótkim podziale zaprojektowanym dla jednostek kamienic, chyba że wystąpi o warunkowe pozwolenie na użytkowanie. 
Obszary, które kwalifikują się do brakujących średnich zastosowań mieszkaniowych. (Źródło: City of Kenmore)
Inne standardy rozwoju, które mają zastosowanie w strefie R-6, będą miały również zastosowanie do dupleksów i tripleksów, takich jak niepowodzenia (15 stóp od ulicy, 20 stóp od tylnych linii partii i 15 stóp ogółem dla boków) i 60% do 70% nieprzepuszczalnych maksimum pokrycia powierzchni.
Podczas zeszłego miesiąca wspólnego posiedzenia Rady Miasta i Komisji Planowania, Lauri Anderson, główny planista dla miasta, przedstawił szacunkową liczbę nowych brakujących środkowych mieszkań oczekiwanych od projektu ustawy, która naprawdę nie jest przewidywana na tyle.
„Przeprowadziliśmy szorstką analizę i zrobiliśmy to w oparciu o teren w obszarze ćwierć mili, który został już zidentyfikowany jako pusty lub nadający się do przebudowy, usuwając krytyczne obszary i ich zderzaki” – powiedziała. „Pojemność dla dupleksów i tripleksów wynosiła około 300 jednostek każdy, jednak, jeśli każda pojedyncza paczka została przebudowana — i to nie jest to, co było historycznie postrzegane. Więc jeśli założymy, że 25% tych paczek powstało, to otrzymamy około 40 dupleksów i 32 tripleksy.”
Kenmore twierdzi, że ma wystarczającą zdolność rozwoju dla mieszkań i miejsc pracy, ale to w dużym stopniu opiera się na garstce nieruchomości przemysłowych i komercyjnych, a także ciąg bardzo drogich jednorodzinnych nieruchomości waterview przebudowy i jednorazowe rezones w okresie planu. Jako nieted wcześniej obszary zagospodarowane pod budownictwo wielorodzinne w mieście były niewielkie i większość z nich została zabudowana. Dodatkowo w większości zabudowano tereny jednorodzinne, co dodatkowo ogranicza możliwości rozwoju w przyszłości. Miasto twierdzi jednak, że ma pojemność mieszkalną 4135 domów — nadwyżkę 1065 domów — i zdolność zatrudnienia 3881 miejsc pracy — nadwyżkę 681 miejsc pracy do 2044.
Podczas czerwcowego spotkania Burmistrz Kenmore Nigel Herbig argumentował, że Kenmore musi wyjść poza ograniczoną ekspansję pozwalającą na brakujące typy mieszkań Środkowych w ramach kompleksowej aktualizacji planu.
– Kryzys mieszkaniowy w tym regionie dotyka wszystkich na wszystkich szczeblach, z wyjątkiem samych szczytów. Oboje musimy budować bardziej rynkowe mieszkania i dotowane mieszkania po przystępnych cenach ” – powiedział. „Nawet jeśli dom miejski jest sprzedawany za $ 800,000, jest to dużo tańsze niż którykolwiek z domów, które widziałem na liście w Kenmore w ciągu ostatnich sześciu miesięcy. Wszystko wydaje się być $1-$1.2-$1.4-$1.5 milion, a to tylko domy z Lat 70-tych, które kosztują 1,2 miliona dolarów, to szaleństwo.”
Herbig zilustrował również, w jaki sposób zagospodarowanie przestrzenne o niskiej gęstości może powodować szkody dla środowiska i zwiększać koszty. „Naprawdę uważam obudowę za prawie jedną z ważniejszych kwestii środowiskowych, z którymi mamy do czynienia, ponieważ jak widzieliśmy w ciągu ostatnich 50 lat, ponieważ większość miast w regionie Puget Sound chroniła wyłączne zagospodarowanie terenu jednorodzinnego, zmusiło to wiele rozwoju do dalszego i dalszego w kierunku granicy wzrostu miejskiego”, powiedział. „Nie tylko zwiększa to koszty, ale także zmusza ludzi do dalszego oddalania się od pracy, dalej od miejskiego rdzenia, co prowadzi do dłuższych dojazdów do pracy, zwiększonego ruchu… powiedziałbym, że nowa zabudowa jednorodzinna na zielonym polu na skraju UGA ma większy wpływ na środowisko regionalne niż skupienie naszego rozwoju w miejskim rdzeniu lub przynajmniej bliżej miejskiego rdzenia.”
Wchodząc w zakres proponowanych brakujących poprawek Kodeksu środkowego, Herbig poruszył kilka interesujących kwestii. Powiedział, że poparł proponowane niższe wymagania dotyczące parkowania dla brakujących mieszkań środkowych, ale może obsługiwać jeszcze niższe wymagania dotyczące parkowania, czuł, że brakujące średnie ograniczenia wysokości budynków mieszkalnych nie powinny być bardziej restrykcyjne niż domy jednorodzinne, a wymagania dotyczące drzew powinny być równe między brakujących mieszkań środkowych a domami jednorodzinnymi.
Inni członkowie Rady Kenmore poruszyli podobne kwestie do Herbig, co sugeruje, że rada miasta może być gotowa pójść dalej niż personel i Komisja Planowania w dopuszczaniu brakujących mieszkań środkowych i aktualizacji kompleksowego planu.
