Przywódcy miasta Memphis mieli nadzieję, że dotacja Federalna w wysokości 30 milionów dolarów zmieni tę okolicę. Dlaczego nie?

Większość miejsc pracy, które otrzymali byli mieszkańcy Foote Homes, jest na poziomie podstawowym, a wiele z nich pracuje w niepełnym wymiarze godzin. Podczas gdy menedżerowie ds. spraw dążą do pełnoetatowych, płacowych prac, Eubank powiedział, że są wyzwaniem dla wielu mieszkańców kompleksu, którzy mają ograniczone doświadczenie w pracy. Eubank powiedział, że średni dochód gospodarstwa domowego dla byłych mieszkańców Foote Homes-zatrudnionych i bezrobotnych-wzrósł o 85% w ramach programu, do 12 306 USD, co przekroczyło cel zespołu, jakim jest wzrost o 51%.

„Dla ludzi, którzy nie byli wcześniej zatrudnieni lub byli sporadycznie zatrudnieni, nie mogą od razu wskoczyć do wysoko płatnej pracy”-powiedział Eubank.

Aby temu przeciwdziałać, Eubank powiedział, że menedżerowie spraw próbowali skierować mieszkańców do miejsc pracy na poziomie podstawowym w miejscach, w których mogliby przejść na bardziej płatne, takie jak w Methodist Le Bonheur Healthcare lub FedEx. Martwi się jednak, czy zyski, które osiągnęli menedżerowie Spraw, mogą zostać utrzymane, gdy finansowanie większości usług rezydentów zakończy się we wrześniu 2022 roku.

Wright-która straciła pracę w firmie zajmującej się tworzeniem więzi w centrum miasta na początku pandemii – bardzo podoba się jej opiekunowi, który przyniósł jej wiele możliwości pracy, głównie w mniej opłacalnych branżach, takich jak sprzątanie, magazynowanie i handel detaliczny.

Niedawno przyjęła stanowisko sprzątaczki w Shelby Farms, ale szybko zrezygnowała. Praca wymagała od niej pokazania się w parku o 10: 00 i zostania do 19: 00, co było znacznie dłuższe niż chciała być z dala od córki, która uczęszcza do szkoły praktycznie z powodu choroby autoimmunologicznej. W pracy martwiła się o złapanie COVID-19. Teraz ma nadzieję założyć własną drukarnię T-shirtów przy wsparciu pracownika case.

Okolica

Długo planowany projekt South City stał się rzeczywistością dzięki federalnemu programowi dzielnic Choice, którego dotacja w wysokości 30 milionów dolarów została dopasowana do zobowiązania w wysokości 30 milionów dolarów z miasta Memphis. MHA jest współwłaścicielem inwestycji wraz z McCormack Baron Salazar-który opracował projekt i jest jednym z większych deweloperów mieszkaniowych o niskich dochodach w kraju – i Royal Bank of Canada, który pomógł go sfinansować.

Projekt obejmuje sześć faz. Pierwszy przyjął mieszkańców we wrześniu 2019 roku, drugi został ukończony rok później, a trzeci jest bliski ukończenia.

Nie licząc prac infrastrukturalnych miasta, budowa projektu ma kosztować od 23 do 26 milionów dolarów na fazę, co byłoby w sumie około 150 milionów dolarów-powiedział Eubank.

Federalny program dzielnic wyboru-w przeciwieństwie do swojego bezpośredniego poprzednika, programu Hope VI — został zaprojektowany, aby stymulować poprawę w obszarach otaczających nowe mieszkania poprzez dotacje i partnerstwa z podmiotami prywatnymi. Dla South City przeznaczono na ten cel mniej niż 5 milionów dolarów dotacji, z czego ponad 70% zostało wydane.

Zgodnie z dokumentem HUD z 2015 r., w którym ogłoszono wybór Memphis, ta okoliczna poprawa została przygotowana do włączenia „różnych udogodnień handlowych i spożywczych”.

Sklep spożywczy był wielokrotnie reklamowany w ramach projektu przez władze miasta i zespół deweloperski.

Ale w dzisiejszych czasach sklepy spożywcze bardziej koncentrują się na rozwijaniu dostaw artykułów spożywczych i innych inicjatyw e-commerce niż na sklepach stacjonarnych. Eubank powiedział, że grupa nie może przekonać lokalnej lub Krajowej Sieci, że może przynieść zysk za pomocą publzachęty ic, jeszcze przed COVID-19 dalszy skomplikowany rozwój handlu detalicznego.

„Liczba gospodarstw domowych, ruch i dochody … (sklepy spożywcze) mają formułę” „To po prostu nie działa specjalnie dla South City.”

Dla Wattsa, który nie posiada samochodu, brak pobliskiego sklepu spożywczego jest największym uderzeniem w rozwój. Obecnie polega na tym, że siostra zabiera ją do Kroger.

„Nienawidzę tego, że nie mamy sklepów spożywczych i nie mamy gdzie jeść … jeśli nie masz transportu” – powiedział Watts. „Nie ma gdzie kupić świeżych warzyw.”

Eubank powiedział pobliskiej organizacji non-profit The Works Inc. buduje mobilną ciężarówkę, która zatrzyma się w South City co najmniej raz w tygodniu ze świeżą żywnością na sprzedaż.

Część planu rewitalizacji South City wymaga renowacji istniejących struktur, w tym Akademii przejścia STUDENTÓW MLK. Memphis Housing Authority przekształci Akademię w centrum edukacji wczesnoszkolnej i Girls Inc. miejsce.

Chociaż sklep spożywczy może nie zadziałał, Eubank powiedział, że grupa odniosła sukces z dolarami poprawy sąsiedztwa. Pieniądze pomogły sfinansować remont pobliskiej siedziby oddziału NAACP Memphis i kilku innych lokalnych budynków. Planowane jest kolejne osiem remontów, w tym przebudowa zniszczonego budynku na 15 powierzchni handlowych i cztery mieszkania.

Eubank przyznał, że projekty te nie są rodzajem dużych prywatnych inwestycji niezbędnych do przekształcenia South Memphis. Takie projekty zajęłyby znacznie więcej pieniędzy i czasu niż jej zespół musiał pracować, biorąc pod uwagę wysoki wskaźnik ubóstwa w okolicy i dziesięciolecia niedoinwestowania w, powiedziała.

„(Dotacja w wysokości 30 milionów dolarów) nie rozwiąże każdego problemu w South City” – powiedział Eubank. „To brzmi jak dużo, ale nie jest, zrobić wszystko, co staramy się zrobić.”

Eubank ma jednak nadzieję, że mniejsze projekty — wraz z 712 nowymi mieszkaniami — stworzą „żyzną glebę” dla dodatkowego rozwoju i ulepszeń w ciągu następnej dekady. Na przykład ma nadzieję, że prywatni deweloperzy mieszkaniowi dodadzą jeszcze więcej mieszkań w pobliżu, ponieważ więcej mieszkańców będzie potrzebnych do przyciągnięcia detalistów i pracodawców.

Rosalyn Willis, lokalna organizacja non-profit, która pracowała nad Foote Park dla McCormack Baron do 2018 roku, powiedziała, że poziom prywatnych inwestycji nie spełnił nadziei na początku projektu.

Wtedy Willis i inni uważali, że lokalni, wysokiej klasy deweloperzy wielorodzinni pomogą wypełnić lukę między South Main Street a South City. Chociaż uważa, że duże prywatne inwestycje w końcu dotrą do South City, powiedziała, że trudno powiedzieć, kiedy firma będzie skłonna podjąć ryzyko w okolicy.

„Nie pojawiły się jeszcze żadne prawdziwe prywatne dolary”, powiedział Willis, który podkreślił, że nie mówi w imieniu swojej byłej firmy. „Jeszcze nie wszystko stracone. To zajmie trochę więcej czasu.”

Jeśli jednak obecne trendy się utrzymają, będzie to walka pod górę. Nigdzie w kraju nie jest szczególnie łatwo przekonać deweloperów do podejmowania ryzyka w dzielnicach o niskich dochodach. W Memphis, duże prywatne inwestycje kapitałowe są stosunkowo rzadkie-a kiedy przychodzą, pieniądze płyną do białych dzielnic.

Podczas gdy pobliski prywatny rozwój jest w dużej mierze poza kontrolą MHA, organizacja posuwa się naprzód z własną przebudową opuszczonej Akademii MLK Transition przy 620 S. Lauderdale St., powiedział Eubank. Z pomocą filantropijnych partnerów budynek zostanie przekształcony w centrum edukacji wczesnoszkolnej i Girls Inc. miejsce.

Opinie O Mieszkaniach O Niskich Dochodach

Mieszkańcy Foote Park należą do jednej z trzech kategorii. Około 50% to odbiorcy Sekcji 8, około 15% mają swoje czynsze dotowane przez kredyt mieszkaniowy o niskich dochodach, a pozostałe 35% płacą rynkową stawkę, która wynosi $850 za jedną sypialnię, $1,050 za dwie sypialnie lub $1,225 za trzy sypialnie.

Trzech mieszkańców, którzy płacą pełną cenę-Lauren Buan, John Newsome i Linda Brown-powiedziało MLK50, że wybrali rozwój ze względu na jakość mieszkań, bliskość centrum miasta i punkt cenowy poniżej innych nowych pobliskich projektów mieszkaniowych, takich jak Lofty muzealne, w których jednostki wahają się od $1,125 do $2,050 miesięcznie.

Buan i jej chłopak mieszkali wcześniej w mieszkaniu w centrum miasta, ale chcieli więcej miejsca dla nich i ich psa. Choć nieco dalej, para nadal chodzić do rzeki Missisipi prawie codziennie i częste Beale Street w weekendy.

„Cieszymy się z bycia w centrum miasta i wygody bycia w stanie chodzić tam, kiedy chcemy,” powiedział Buan.

Newsome, który wcześniej mieszkał w Cordova, pracuje w Whitehaven i od dawna lubi uczęszczać do centrum miasta.

„Zmęczyło mnie to dojazdy. Zmęczyły mnie korki. Kiedy chciałem jechać do centrum, a potem próbowałem wrócić, ten ruch był po prostu za duży ” – powiedział.

Ani Newsome, ani Brown nie wiedzieli, że zapisują się do zamieszkania w mieszanej społeczności, dopóki się nie wprowadzili, a Buan dowiedział się późno w procesie wynajmu. Na stronie deweloperskiej, jak zauważył Newsome, nie jest jasne, że nie jest to tradycyjny, rynkowy kompleks mieszkaniowy, z wyjątkiem kilku linijek na stronie „plany pięter”.

Trzech mieszkańców miało różne reakcje od czasu poznania dochodów swoich sąsiadów.

Brown powiedziała, że nie zgodziłaby się zapłacić $1,050 za swoje mieszkanie, gdyby wiedziała, że będzie tam tak wielu mieszkańców o niskich dochodach. Z drugiej strony Newsome powiedział, że mieszanka dochodów dobrze się sprawdza i cieszy się z bycia jej częścią.

Buan powiedziała, że nie chciałaby wychowywać dzieci w okolicy — biorąc pod uwagę regularny ostrzał-ale lubi to miejsce dla niej i jej chłopaka i ma duże nadzieje na swoją przyszłość.

„Widzimy duży potencjał w tym obszarze”, powiedział Buan.

Żaden z nich nie powiedział, że dobrze poznał swoich sąsiadów, co pasuje do wzorca obserwowanego przez naukowców. Wiele badań wykazało, że mieszkańcy o wyższych dochodach w społecznościach o mieszanych dochodach w dużej mierze mają powierzchowne i rzadkie interakcje z mieszkańcami o niższych dochodach.

Eubank powiedział, że nie jest zaskoczona, że mieszkańcy płacący rynkową stawkę nie wiedzieli o mieszance dochodów ze względu na jakość mieszkań i lokalizację South City stosunkowo blisko Rynku-rate Downtown apartments. Powiedziała, że nie słyszała skarg od mieszkańców rynku, ale dobrze zna ludzi, którzy nie chcą mieszkać w pobliżu sąsiadów o niskich dochodach.

„Myślę, że ludzie mają lot wyobrażeń o mieszkaniach o niskich dochodach, dobrych czy złych. W rzeczywistości może to być coś innego ” – powiedziała.

„Rzeczywistość jest taka, że jeśli masz społeczność, w której ludzie o niskich lub średnich dochodach nie mogą żyć, to jak to będzie funkcjonować?”